Положениями земельного и гражданского законодательства определяется процедура передачи имущества, находящегося в аренде, другому лицу для временного пользования.
Отличия от аренды
Ключевое отличие соглашения субаренды от договора аренды — количество сторон. Субаренда предполагает присутствие трех участников. По контракту субарендатор получает от арендатора имущество во временное пользование. Эти отношения также регулируются. Арендатор может устанавливать любую цену по своему усмотрению.
Если срок сделки не превышает 12-месячного срока, регистрировать такое соглашение не нужно. Если речь идет о контракте субаренды на срок более, чем один год, требуется регистрация в Росреестре.
Ограничения для оформления субаренды
Взять в найм арендованное имущество может как физическое лицо, так и организация. Соглашение при этом заключается не с собственником участка, а с арендатором. Сторонами договора определяется площадь земли, которая подлежит субаренде. Это может быть как весь участок, так и его часть.
Не все виды земли могут быть предметом субаренды. Некоторые категории можно арендовать, но на их использование накладываются ограничения. Законом устанавливаются исключения:
- Территории, на которых располагаются памятники, объекты культурно-исторического наследия;
- Места обитания редких животных и птиц;
- Земли сельскохозяйственного назначения.
Сдать в субаренду земли, на которых располагаются сельскохозяйственные угодья, можно. При этом, их эксплуатация ограничена прямым назначением. Предметом договора могут также быть государственные и муниципальные участки. Есть ограничение — если срок соглашение превышает пять лет, то для субаренды требуется согласие собственника. Краткосрочная передача разрешения не требует.
Права и обязанности сторон
При оформлении договора субарендатор приобретает права на имущество. Законом устанавливается следующий объем правомочий:
- Использование надела и расположенных на нем объектов по своему усмотрению и целевому назначению;
- Проживание на арендованной территории;
- Допуск третьих лиц к территории при получении разрешения арендатора.
Временный пользователь арендованных земель также имеет обязанности. Он обязан сохранять качественные и количественные характеристики участка. Он не может использовать участок не по целевому назначению. Субарендатор обязан предоставить доступ арендатора на участок в оговоренное время. Также на него возлагается обязанность по уплате платежей и необходимость освободить участок после истечения срока договора.
Процедура оформления
Договор субаренды заключается в тех случаях, когда эксплуатация земель арендатором временно невозможна, но расторгать соглашение он не желает. До подписания необходимо оговорить существенные условия сделки: предмет, сроки. Также требуется согласие собственника.
Необходимость регистрации соглашения в Росреестре определяется сроками договора. Если субаренда не превышает 12 месяцев, регистрировать контракт не нужно. Разработку текста договора следует поручить юристу и оформить его нотариально.
При краткосрочной субаренде необходим минимальный пакет документов: дополнительное соглашение к основному договору, акт приема-передачи земельного надела. Также следует приложить протокол разногласий с решением спорных деталей.
Если субаренда заключается более, чем на 12 месяцев, список требований расширяется. Необходимы дополнительные документы:
- договор с описанием передаваемых участков,
- техническая документация на строительные объекты, расположенные на земле,
- условия оплаты.
График платежей определяется на усмотрение сторон. Они могут вноситься ежемесячно, поквартально или раз в год.
В договоре необходимо указать предмет соглашения, реквизиты сторон, права, обязанности и ответственность. Также нужны параметры земельного надела, срок передачи участка в пользование и подписи сторон.